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정부의 정비사업 규제 완화, 용도지역 상향 조정, 공급 확대 정책 등으로 인해 재개발 지역에 대한 관심과 기대가 급증하고 있습니다. 특히 재개발 초기 단계부터 투자하려는 수요자들이 늘어나면서, 어느 지역이 뜰지 미리 파악하는 것이 매우 중요해졌습니다.
🔍 1. 2026 서울 재개발 핵심 키워드 정리
✅ 정비사업 규제 완화: 서울시, 35층 층수 제한 완화 추진
✅ 모아주택·모아타운 확대: 저층 노후 주거지 중심 소규모 재개발 활성화
✅ 역세권 재개발 추진: 교통 접근성 높은 지역 중심 사업 속도
✅ 1기 신도시 재정비 연계 효과: 수도권 재정비와 함께 연쇄작용 기대
📍 2. 2026 주목해야 할 서울 재개발 지역 TOP 7
아래는 2026년 기준, 재개발 호재가 풍부하고 투자자들이 주목하는 주요 지역입니다.
① 노원구 상계동 일대
상계 재정비촉진지구 내 다수 구역 추진 중
7호선· GTX-C 예정 노선 겹치는 교통 호재
모아타운 시범사업 대상지 포함
② 성북구 장위뉴타운
대부분 구역 착공 완료 또는 이주 중
10개 이상 구역 분양 예정
학세권·공세권 프리미엄 가능
③ 영등포구 신길뉴타운
대장주 단지 입주 시작, 상권 활성화 가시화
신안산선·경전철 신길역 복합 개발
입지와 브랜드 프리미엄이 큰 강점
④ 동대문구 이문휘경뉴타운
경희대· KAIST 등 대학가 배후수요 탄탄
GTX-B 연계 기대감 상승
이문1구역 등 분양 임박
⑤ 은평구 불광동·응암동 일대
연신내역 주변 모아타운 확대
향후 GTX-A, DMC 연계 개발 수혜
⑥ 강북구 수유동·번동 일대
노후 저층주택 밀집, 재개발 수요 높음
모아주택 대상지 지정
상대적으로 낮은 진입가로 투자 매력
⑦ 중랑구 면목·중화동 일대
중랑구 최초 모아타운 본격 추진
개발 초입 단계 → 선점 기회
🗓️ 지역별 분양 일정표 (2026 예상 기준)
| 구분 | 지 역 | 주요 구역 | 분양 시기 (예상) | 비 고 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 노원구 상계동 | 상계1·3·5구역 외 | 2026년 하반기 | 모아타운 포함 |
| 2 | 성북구 장위뉴타운 | 장위9·11·12구역 | 2026년 상반기~하반기 | 분양가상한제 적용 |
| 3 | 영등포구 신길뉴타운 | 신길10·11구역 | 2026년 중반~ | 브랜드 아파트 중심 |
| 4 | 동대문구 이문휘경뉴타운 | 이문1·3구역 | 2026년 중반 | GTX-B 인근 |
| 5 | 은평구 불광동 | 불광5·6구역 외 | 2026년 하반기 | 연신내역 생활권 |
| 6 | 강북구 수유·번동 | 번1구역 외 | 2026년~2027년 | 진입가 낮은 지역 |
| 7 | 중랑구 면목·중화동 | 면목7구역 외 | 2026년 하반기 이후 | 모아타운 본격화 |
※ 실제 분양 시기는 인허가 및 조합 일정에 따라 변경될 수 있습니다.
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💬 3. 재개발 투자 시 주의할 점
재개발 투자는 수익이 큰 만큼 리스크 관리가 중요합니다.
📌 재개발 단계 확인: 추진위 vs 조합설립 vs 관리처분 단계
📌 입지 분석: 교통, 학군, 상권 등 입지 프리미엄 여부
📌 정비계획 변경 가능성: 시세 흐름 및 지자체 정책 주시
📌 실거주 요건: 청약 또는 세제 혜택 유무 확인
📝 4. 요약 – 2026 서울 재개발, 지금 어디를 주목해야 할까?
2026년 서울 재개발은 모아타운과 역세권 중심 소규모 정비사업이 큰 축이 됩니다.
특히 GTX 노선과 겹치는 지역, 이주·분양 임박 지역, 저평가된 모아타운 예정지는 눈여겨볼 가치가 큽니다.
아직 초기 단계인 지역에 선제적으로 진입하면, 장기적으로 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
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